最近，中国银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上说：“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”郭树清的讲话引起各方媒体对中国房价走势的解读。很多媒体预测房价危险了。人们对郭树清这个人的评价是：人狠话不多。 也就是说他说的话是算数的。
那么郭主席这句话意味着房价大跌的时代很快就要到来了么？
中国的房价已经不能用正常的收入房价比和租售比来衡量了。高房价让没有买房的人叫苦不迭，盼星星盼月亮一样盼着着降房价，年轻人面对高房价即无力又无望，只好选择了躺平；政府也似乎忙着出台各种限购限售限价调控政策，然而房价就是一路上涨。（2021年）6月17日，国家统计局公布了5月份70座大中城市商品住宅销售价格，数据显示，这70座城市中新建住宅价格和二手房价格仍在上涨。
这逻辑是不是很扭曲呢。
我们先看一下2021年土地拍卖的数据。
截至（2021年）6月14日，除上海和武汉外，其余22个城市已完成了首批集中土地拍卖，卖地累计收入达到8912亿元。
广州进账906亿，7宗地块拍至封顶；无锡进账256亿，16宗地块触顶；重庆进账635亿，平均溢价率42.99%，最高溢价率130%；人们禁不止惊呼：面粉贵了面包也要涨！
再来看看上海的土地拍卖情况。2021年6月18日到25日，上海集中出让30幅涉及商品住宅的地块，在严格限制10%溢价率的前提下，成交总金额约773亿元。
京东获得的上海西站地块，豫园股份获得的中山南二路地块，保利集团获得的大宁地块，按照现在的地价和造价推算，西站地块、中山南二路地块和大宁地块将来的房价要分别在9.6万元/㎡、13.1万元/㎡和10.5万元/㎡。
我们再看一组数据，地方政府对土地财政的依赖程度：
全国30个大中城市土地财政依赖度，4个一线城市深圳，上海，北京，广州依赖度分别是19%，28%，29%，107%，热门二线城市的南京，武汉和杭州对土地财政的依赖度则高达107%， 113%和140%。对土地财政依赖程度最低的上海都在19%。
我们再看一下各地GDP对房地产的依存度：
截至2019年末，中国共有17座城市入围GDP万亿行列，分别是：上海、北京、深圳、广州、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、天津、南京、宁波、无锡、青岛、郑州、长沙、佛山。
这17个GDP万亿城市对房地产投资依存度最高的是郑州28.9%，最低的是北京也已经达到了10.9%。
对于各地政府而言:“没有什么难题是卖一块地解决不了的”，对此，各级官员早已心照不宣。
看看房地产在各地所承载的土地财政和GDP的比重， 就知道，降房价比登天还难。调控政策一路走来，今天房地产依然是大部分城市最重要的经济支柱之一，也是拉升GDP增速的灵丹妙药。
一方面各地政府是规则的制定者，同时又是利益的参与者，怎么可能把卖地的肥肉让出来？庞大的层层叠叠的政府开支一旦少了卖地的收入，基层运转都成问题，这个是比房价上涨更不能承受的危机。六保之一，就是保基层运转，可见基层运转的重要性。
我们再看各地的调控政策，实际上没有哪一个级政府说过要降房价，人家说的是调控。降房价不过是百姓一厢情愿的对调控政策的理解。最顶层的要求是，房住不炒，房子是用来住的， 不是用来炒的。
政府真正想要的是维持一个微妙的平衡。房价不要增速太快，不想让房地产变成那只奔跑而来的灰犀牛；但是各地政府还需要继续卖地维护地方财政不会坍塌；开发商盖好了房子由政府限定价格，不能像过去那么暴利；但是同时也必须要让开发商有钱赚，让开发商活下去。中国那些大开发商已经大到不能倒的地步。
大家还记得去年（2020年）恒大债务危机么，一封信公开信政府就出面调和通过债转股给解决了。恒大的公开信是这样说的：截至2020年6月30日，恒大负债月8355亿元，涉及128家银行类金融机构，借款余额为2323亿元。公司必须在2021年1月31日之前，偿还战略投资1300亿元， 并支付137亿元的分红。如果恒大资金链断裂，将会引发相关银行，信托，基金等金融机构的交叉违约，进而产生金融系统性风险。另外，恒大上下游合作企业8400多家， 在229个城市有792个项目，员工14万人， 相关就业317万人， 现金流断裂直接影响331万人的就业。此外， 恒大已经售出但是仍未交付的房子有61.7万套，涉及204万个业主，如果资金链断裂， 这些项目将面临烂尾的风险， 严重影响社会稳定。
总之一句话， 恒大要是死了， 要有无数人陪葬。很显然大面积失业和群体事件是各级政府非常惧怕的事情。
从1998年，中国房地产开发突飞猛进的20多年，走到今天，房价既不能跌也不能涨，这个畸形而又脆弱的庞然大物已经到了不能碰的地步。政府要小心拿捏着姿态，在平息高房价引起的民怨，政府土地财政和开发商生存之间取得一个微妙而又脆弱的平衡。
那么郭树清主席的讲话到底应该怎么理解呢？让我们看一下住建部的解读。（2021年）6月12日住建部在中国房地产报刊发表文章，题目是“炒房者是时候放弃幻想了”。文中这样写道：某种意义上说，从打击经营贷，到反洗钱，再到过桥贷限制，本轮楼市调控事实上已经进入深度博弈和攻坚落地的阶段；可以预见楼市的活跃性短期会受到一定程度的抑制，房价增长必然会进入低速，震荡调整的周期…。房产作为资产增值套利的工具时代，即将正式结束。”“心存侥幸的炒房群体是时候放弃幻想，面对现实了。”
这段话明确表达的两个意思是：
1）“房价增长必然会进入低速，震荡调整的周期” ，
2） 房产作为资产增值套利的工具时代，即将正式结束。
看到住建部的解读了么？说的是房价增长进入低速调整震荡周期，可只字未提房价要下降。
最近网络上传出多个城市多家银行停止二手房贷款的消息，虽然并没有银行官方文件证实，大家都知道， 在中国好多事情只能做不能说。多家银行表示贷款额度紧张，只能优先贷款给合作开发商的新房买家。
这个停贷对二手房的成交会是个致命打击。买二手房不能贷款，现在房价这么高，有几个全款的买家？可以肯定的是未来二手房成交周期会延长，二手房成交量会大幅下降，二手房将变成真正的不动产是大概率事件。这一招就稳定了二手房价格， 没有交易还谈什么房价？
再有，二手房停贷将会进一步把有限的买房人的资金从二手房挤压到一手房，有助于开发商快速回笼资金，缓解那些开发商的债务危机。
第三，二手房停贷也让炒房客远离一手房，买进来就成了难以出手的二手房，当然就失去了投资价值。
而二手房停贷对于持有多套房急于套现的炒房客会造成打击，尤其是首付款都来自于贷款的炒房客。如果预留资金不充足不能支持多久，资金链一旦断裂，就不得不降价出售。
这个二手房停贷真是一箭三雕，稳二手房价，帮开发商快速回笼资金，打击炒房客。
这是不是就是人狠话不多的郭主席所说的“炒房者的代价”呢？
炒房客到底有多大一个群体，又会有多少人会在短时间内被迫抛售？是否会对二手房房价形成一个下降的压力？住建部所说的深度博弈具体会怎样？让我们拭目以待！
Comments